Machbarkeitsstudien: Modernisierung oder Neubau?

Die BEVENUE GmbH ist ein Beratungsunternehmen mit Spezialisierung auf Sport- und Veranstaltungsimmobilien. Im folgenden Beitrag reflektiert Projektleiter Carsten Rennecke die wesentlichen Fragestellungen.

Immer wieder stehen Vereine vor der Herausforderung, den mit steigenden Lizenzierungskriterien der Sportligen einhergehenden Anforderungen an eine professionelle Spielstätte gerecht zu wer­den. Eine zentrale Frage, die sich hierbei immer wieder stellt, ist, ob die vorhandene Spielstätte durch eine Modernisierung bzw. Sanierung ertüchtigt werden kann oder ob alternativ eventuell ein Neubau – ob nun nach dem Abriss am gleichen Standort oder aber an anderer Stelle – die Lösung sein könnte. Um diese Frage beantworten zu können, müssen im Vorfeld wichtige Über­legungen angestellt werden, wie die zentra­len Fragen nach der Nutzung, dem Stand­ort, der Finanzierung und dem Betrieb.

Am Messestandort Karlsruhe wurde der Neubau einer multifunktionalen Eventhalle zur Ergänzung des städtischen Hallenportfolios untersucht. Bild: Messe Karlsruhe

Bei den meisten Spielstätten, die von den Vereinen als Heimspielstätte genutzt werden, handelt es sich um kommunale Sportstätten, die in der Regel auch von den Kommunen betrieben werden. Daher sind es in diesem Fall auch die Kommunen, die über die Mo­dernisierung/Sanierung der Spielstätte im Bestand oder den Neubau einer Sportarena entscheiden, da sie die finanziellen Mittel hierfür aufbringen müssen. Als alternative Form der Finanzierung solcher Projekte hat sich daneben in den letzten Jahren das Ein­bringen von privaten Investoren etabliert.

Machbarkeitsstudien als Grundlage

Machbarkeitsstudien tragen maßgeblich zur Einordnung und Entwicklung einer Sport­stätte bei und schaffen als Beschlussvorlage für die Herbeiführung von politischen Ent­scheidungen in den kommunalen Gremien die wesentliche Grundlage. Sie setzen sich aus einer Vielzahl von Modulen wie u.a. Markt-, Wettbewerbs- und Bedarfsanaly­sen, Nachfrageerhebungen, der Untersu­chung und Bewertung von Nutzungsprofilen, Raum- und Funktionsprogrammen und des Betriebs zusammen und ergeben sich in ih­rem inhaltlichen Ausarbeitungsumfang aus den individuellen Anforderungen und Frage­stellungen des jeweiligen Projekts. Ergebnis­se derartiger Machbarkeitsstudien umfassen die Ermittlung und Einschätzung der Mach­barkeit, Notwendigkeit, Relevanz und/oder „Plausibilität“ von Projektparametern, Maß­nahmen oder Initiativen im Zusammenhang mit z.B. Sanierungs-/Modernisierungspla­nungen im Bestand oder Neubau-Projekt­entwicklungen unter Berücksichtigung der jeweiligen Ausgangssituation der Sportstät­te, der Markt- und Wettbewerbssituation, der Wirtschaftlichkeit des Projektes (Inves­tition und Betrieb) sowie damit zusammen­hängender, absehbarer Risiken.

Neben einer Markt- und Wettbewerbsana­lyse zur Untersuchung und Bewertung der Standort-, Markt- und Wettbewerbssituati­on in den für die Sportstätte relevanten Seg­menten des Veranstaltungsmarktes (z.B. Sport, Kultur, MICE) und des Angebotes im regionalen Umfeld bilden die Themen eines Nutzungskonzeptes, der baulichen Immo­bilienbewertung, der Standorteignung, der Investitionskostenschätzung und Wirt­schaftlichkeitsanalysen einen wesentlichen Rahmen von Machbarkeitsstudien.

Die Erfassung der baulichen IST-Situation im Bestand zur Entwicklung von möglichen Ausbaustrategien auf Grundlage perspekti­vischer Nutzungs- und Veranstaltungskon­zepte spielt eine zentrale Rolle bei der Frage nach einer Sanierung/Modernisierung der Sportstätte oder einem alternativen Neu­bau. Damit einher geht die Ermittlung von möglichen Baukosten für eine Sanierung/ Modernisierung versus Neubau.

Ebenso müssen Fragen nach der Finan­zierung wie etwa ausschließlich aus kom­munalen Mitteln, der Möglichkeit von zusätzlichen Fördermitteln aus Land, Bund und/oder EU, der Beteiligung von Privatin­vestoren oder als ÖPP-Projekt sowie steuer­rechtliche Fragen beantwortet werden.

Einen weiteren wichtigen Aspekt stellt die Betrachtung der betrieblichen Strukturen durch die Entwicklung alternativer Betriebs- und Betreibermodelle, die Bewertung der Wirtschaftlichkeit unter Berücksichtigung von möglichen Pachtzahlungen, Vermark­tungsoptionen, Betriebskostenzuschüssen und evtl. Kosten durch eine Refinanzierung der Bauinvestitionen über den Betrieb mit­hilfe von Businessplänen dar.

Im Ergebnis bilden Machbarkeitsstudien – eine entsprechende Detaillierung und Belastbarkeit der Ergebnisse vorausgesetzt – eine solide Entscheidungsgrundlage über die Zukunft einer Sportstätte. (Stadionwelt, 21.05.2019)